Nem kell mindig bontani – Gabonatárolóból üzletsor

Földházi József, az ÁTI Depo Zrt. vezérigazgató szerint a sikerük titka a megfelelő időben történő profilváltás, a lokációban rejlő lehetőségek felismerése és persze a partnerekkel történő közös munka.

- A társaság neve sokaknak cseng ismerősen, de kérem, mutassa be röviden a részvénytársaságot!

- Társaságunk, 12 településen üzemeltet telephelyeket. Árbevételünk meghatározó részét három nagy tevékenység-csoport – konkrétan a logisztika, a gabonalogisztika, illetve az ingatlan-fejlesztés és ingatlan-hasznosítás – adja. Telephelyeink logisztikai objektumok, amelyek az építésük korában korszerűnek számítottak, (akkori műszaki színvonalnak megfelelő épületek, nagy kapacitású és áteresztő képességű vasúti átrakók), és tökéletesen megfeleltek az egykori logisztikai elvárásoknak. Mára azonban sokat változott a világ, a korszerű logisztikai tevékenység egészen más igényeket támaszt a tároló telepekkel szemben, mint amilyen körülmények között az 1960-as ’70-es években dolgoztak. Emellett a logisztikai szolgáltatásokat megvásárló magyarországi ipari tevékenység földrajzilag is átstrukturálódott, koncentrálódott; nem minden esetben oda, ahol a mi telephelyeink vannak. A darabos áruval kapcsolatos logisztikai terén a vasúti szállítmányozás szerepe drasztikusan csökkent.

- Feltételezem, hogy nem feltétlenül az autópályák lehajtója mellé épültek a raktáraik, tekintve, hogy azok akkoriban még rajzokon sem léteztek.

- Inkább úgy fogalmaznék, hogy vannak olyan telephelyeink, ahol az autópálya nem a mi közelünkben épült meg. Szerencsére ez a probléma a telephelyeinknek csupán a kisebb részét érinti. Együtt élünk viszont egy másik olyan problémával: bizonyos helyszíneken nehezíti a logisztikai tevékenységünket, hogy az adott település – néhány esetben éppen az általunk üzemeltetett létesítményhez kiépített közművek és közlekedési infrastruktúra hatására – körbenőtte a raktártelepet. Mindezek, és sok más egyéb kisebb tényezők hatására néhány raktártelep kapacitás-kihasználtsága csökkent, és alternatív hasznosítási módot kellett keresnünk. Az egyik lehetőség az ingatlan-fejlesztés és bérbeadás. Ha egy objektum a mai korszerű logisztikai elvárásokat nem tudja kielégíteni, az még nem jelenti azt, hogy azt az épületet le kell bontani. Sok az alternatív hasznosítási lehetőség, csak jól kell felméri az adott térség igényét, és meg kell találni a kapcsolódási pontokat.

- Mondana erre egy példát?

- Akár többet is, hiszen cégcsoportunknak számos ilyen projektje fut országszerte. Szigetszentmiklóson, az ÁTI SZIGET Ipari Parkban működő ÁTI SZIGET Kft különböző multinacionális cégekkel dolgozik együtt: itt, az M0 körgyűrű mellett a magas elvárásoknak megfelelő – üzemcsarnokokat, raktárakat, irodákat és szociális létesítményeket is magába foglaló –, komplexumot alakítottunk ki. Büszke vagyok a békéscsabai projektünkre is, ahol a helyi, nagyhírű csomagolóanyag gyártó cég igényeinek megfelelő épületegyüttest alakítottunk ki egy régóta nem használt lisztraktárból.

- Szakmai infók alapján a kecskeméti telephelyük átalakítása iskolapélda a teljes funkcióváltásra.

- A kecskeméti telephely a Bács Kiskun Megyei Malom és Gabonaforgalmi Vállalat központi telephelye volt. Jelentős gabonatároló raktárkapacitással, két takarmány-feldolgozó üzemmel, darabos áru raktárakkal, központi irodaházzal és 200 ember kiszolgálására képes szociális létesítményekkel. A magyar és a világ malomipari és takarmányipari tevékenysége az elmúlt évtizedekben koncentrálódott, így Kecskeméten is véget ért az eredeti funkciónak megfelelő termelés. Ezzel egy időben nyilvánvaló lett, hogy kis alapterületű és alacsony költségszinten bérbe vehető raktárterekre viszont szükség van. Ezt felismerve, a gabona-feldolgozó üzem kisebb-nagyobb helyiségeit folyamatosan alakítjuk át a helyi igényeknek megfelelően, és adjuk bérbe azokat. Így ma a Kecskeméti Raktártelepen már ötvennél több partner bérel kisebb nagyobb helyiségeket (raktárt, műhelyt, irodát, üzletet), összesen több mint 15.000 m2 felületen Ezt az ingatlanhasznosítási projektet kifejezetten pozitívan igazolta vissza a piac, tehát itt is beigazolódott a fenti állítás: az alaposan végiggondolt funkcióváltással többre jutunk, mint a bontással.

- Feltételezem, hogy a sikerhez az is kell, hogy Kecskemét elég látványosan fejlődött az elmúlt években.

- A város az országos átlagnál jobban fejlődik, népessége drasztikusan növekszik. A lakosságot kiszolgáló kereskedelmi szabad ingatlanok száma csökken, a bérleti díja pedig növekszik. A város központja mindinkább emberarcú, egyre több az olyan utca, ahonnan a gépkocsi forgalmat kitiltják vagy erősen korlátozzák. Ebből adódóan a kereskedelmi tevékenység bizonyos szegmense, amelyhez a teher- illetve gépkocsiforgalom közvetlenül kapcsolódik (ipari, mezőgazdasági termékeket, alkatrészeket, alapanyagokat, forgalmazó kereskedelmi egységek) a külváros irányába kénytelen mozdulni. Az ÁTI Depó telepe a városba bevezető sugárutak egyike mellett, a Halasi úton helyezkedik el, kedvező megközelíthetőséggel, jó rálátással a Halasi útról, és ami nagyon fontos, kiváló parkolási lehetőséggel. További előnyös adottság, hogy a raktárakat és műhelyeket úgy is ki tudjuk alakítani, hogy tehergépkocsival is megközelíthetőek legyenek, miközben a kiskereskedelmi tevékenység zavartalanul folyhat az eladótérben. Megítélésünk szerint ez szinte ideális lokációvá teszi a területet ahhoz, hogy egy ipari, mezőgazdasági tevékenységet kiszolgáló üzletsort alakítsunk ki. A telep boltok telepítésére kiválóan alkalmas utcafrontja több mint 800 méter, és elképzeléseink szerint, amikor a projekt befejeződik, 10-12 db 80-800 m2 üzlethelyiségünk lesz e helyütt bérbe adva.

- Hol tart most a kivitelezés?

- A projektet 2016-ban indítottuk el, az első üzlethelyiségeket már átadtuk. Üzletpolitikánk az, hogy először megkeressük a partnert, és csak ezt követően vágunk bele az építkezésbe. Így kompromisszumok nélkül, a leendő bérlő elképzelései valósulnak meg. Hiszem, hogy ez az alapja a kölcsönösen gyümölcsöző hosszú távú együttműködésnek.

- Milyen további elképzeléseik vannak?

- Számos, a kecskemétihez hasonló adottságú raktártelep van még a portfóliónkban. Keressük azokat a potenciális partnereket, akik raktározáshoz vagy gyártókapacitáshoz keresnek megfelelő megoldást. Szinte minden, cégcsoportunk által üzemeltetett raktártelepen adott a zöld-, vagy barnamezős fejlesztés lehetősége. A kecskeméti projekt már bizonyított, és hasonló potenciál rejlik a szigetszentmiklósi, szabadbattyáni (Székesfehérvár nyugat), szajoli, békéscsabai, vagy mátészalkai parkunkban. Tekintve, hogy ezek mindegyike már egy jelenleg is működő ipari park, logisztikai, vagy gabonalogisztikai telep, az alap infrastruktúra (utak, közművek, tűzvédelem, szociális létesítmények stb.) már adottak. Ezekhez a beruházás során csak rá kell csatlakozni. Egyértelmű, hogy ez lényegesen költséghatékonyabbá teheti egy adott objektum megépítését, amiből egyenes következik, hogy az ide épített üzemcsarnokok, raktárak bérleti díja is kedvező lehet. Meggyőződésem, hogy aki partnerségre lép az ÁTI Depóval, az jó üzletet köt, hiszen erőforrásait nem kell ingatlan építésre, üzemeltetésre fordítania, ehelyett arra koncentrálhat, amihez a legjobban ért: a saját üzletére.

Raktarkereso.info